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開業 虎の巻

都内人気エリアでの開業を成功させる秘策とは

人気が高い城西・城南エリア

開業を志す医師に話を聞くと、多くの医師が都内での開業、しかも新宿区、杉並区、中野区、練馬区などの「城西地域」、そして世田谷区、港区、目黒区、渋谷区、品川区、大田区などの「城南地域」での開業を希望していることが分かる。 

城西、城南地域での開業を希望する医師に共通するのは、自身がそのエリアに住んでいて、自宅から30分以内で通える範囲での開業を希望していることと、家族のためにも遠方に転居して開業するのは避けたいと考えていることだ。

確かに、城西、城南地域は進学校や大学附属校が多く、ご子息にとっての学習・進学環境が整っている。さらには、生活に便利で洗練された雰囲気があり、奥様にとって居心地がよいという魅力もある。

物件が出にくいブランドエリア

ところが、開業立地として人気が高いエリアであるにもかかわらず、テナント物件は非常に少ない。 
なぜ物件が出にくいのかといえば、2階や3階を自宅にして1階で営業を続けている昔ながらの商店などが多いため、土地活用の動きが鈍いからだ。

また一人の地主が所有する土地の面積が狭いことと併せ、高さ制限や建ぺい率などの問題で、十分なスペースを持った物件が出にくいということもある。 

需要は高いのだか、供給は完全に不足している。城西、城南エリアは希少価値の高い、まさにブランドエリアだといえるだろう。

特に、開業を目指す医師の多くは、他科との相乗効果が期待できることや、クリニック間の連携が図れることから医療ビルでの開業を考えている。

しかし、図1にあるように城西・城南エリアに関しては医療ビルがほとんどないといってよい。

医療ビルの開発を手がける会社に相談

医療ビルの物件が出ないため、やむを得ず商店街のなかにある雑居ビルの一室でクリニックを開業するケースもなくはないが、医療ビルで複数科目が開業する場合に比べれば単独開業は多数ある商店の中に埋もれて目立ちにくくなるため、開業直後の患者数やその後の伸びは大きく変わってくる。

店舗や雑居ビルが立ち並び、新規テナントのオープンが目立ちにくいブランドエリアではその傾向は顕著だ。

その点、専門家がプロデュースした医療ビルならば、計画当初から認知されやすいように企画されているので、訴求力が断然違う。

ブランドエリアでの開業を考えた際には、クリニックが3科目以上揃い、薬局も入っている医療ビルでの開業が賢い選択かもしれない。

とはいえ、前述のように現状としてはブランドエリアでは医療ビルはほとんどない。

インターネットなどを駆使して医師自らが物件を探す、あるいは不動産会社に依頼して探したのでは最適な物件に出会うことがなかなか難しいようだ。

城西、城南といったブランドエリアで医療ビル物件を確保するためには、医療ビルを企画、開発する力を持った、医療ビルのプロデュースを専門に行っている会社に相談してみることが近道ではないだろうか。

成功に導くためのノウハウがある

加えて、ブランドエリアでの開業を成功させるためには、物件を探すこと以外にも考慮すべき点がいくつかある。

ブランドエリアは郊外にはない多くの魅力を持つ。

経済の中心地として世界に名を馳せる東京の主要エリアであるため、たくさんの可能性とエネルギーに満ち、開業立地としての魅力も十分にある。

だからこそ、賃料が多少高めであるなど、単純に賃料の高低のみで判断するのは避けたほうがよいだろう。

また、ブランドエリアならば、どこでも患者さまが集まるのかというと、そうとばかりはいい切れない。

例えば、専門的な技術をアピールポイントにしたいクリニックの場合は、遠方からも患者さまが集まりやすいように首都圏の中心部に近い場所を選ぶとよいだろうし、一般的な診療を得意とする場合は、背景に広範な住宅地を擁する立地を選んだ方がよい。

クリニックを軌道に乗せるためには、自分の専門性と住民層を念頭に置いてエリアを限定することが大切だ。

これら以外にも、ブランドエリアには、そのエリアならではの開業を成功に導くノウハウがある。

開業計画立案の際には、その点もぜひ視野に入れておきたい。

可能性を見極める緻密な診療圏調査

街が成熟しているブランドエリアでは、古くからその地で開業している一戸建クリニックが存在するケースもある。

その地に新規クリニックを開業して、果たして患者さまが集められるのか、その可能性を探るために開業支援を行う会社に相談される医師も少なくないと聞く。

昨今は開業支援の専門会社ではないが、営業の一環として開業支援を行っている会社も多いらしい。

そのなかには人口をクリニック数で割り、1クリニックあたりの患者数を算出し、その数字のみを判断基準とするところもあるという。

しかし、潜在的な患者数は、人口÷クリニック数という単純な方法では判断できないはずだ。

本当に価値のある診療圏調査とは、一般的なデータを収集した上で、さらに現地を実際に回り、住民に聞き込み調査を行い、今ある一軒一軒のクリニックがどのような専門分野を持っているのか、患者さまの層はどのようなものか、住民が通いやすい立地なのか、地域の支持を得ているのかなど踏み込んだ調査を行ったものではないだろうか。

また、診療圏を駅から半径500m圏内、あるいは1km圏内と区切って計算するケースも多いらしいが、500m圏外、1km圏外の患者さまをどれだけ集められるのかを検証することも大切だろう。

特にブランドエリアでは開業支援の経験が浅いと予測を見誤りやすい。

ブランドエリアでの開業は、医療ビルを開発する力があることと併せ、確実で緻密な診療圏調査を行える実績のある専門家に相談されることをおすすめしたい。

城西・城南エリアの医療ビルの数/小田急線・東横線沿線の医療ビルの数


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